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Kauf eines Condominiums

Lesen Sie unseren Erfahrungsbereicht

Wer sich mit dem Gedanken an einen Kauf eines Condominiums (einer Apartmentwohnung) in Thailand beschäftigt oder dieses Vorhaben bereits beschlossen hat, der sollte vorher einiges wissen und beachten, damit das Projekt nicht zu einem Nerven, Zeit und Geld verschleissendem Unternehmen wird.

Im Falle des Kaufs eines fertig erstellten und bezugsfertigen Projektes oder auch eines gebrauchten Condos, dass in gutem Zustand ist, sollte das Kaufunterfangen keine größeren Probleme machen, so man eine seriösen Verkäufer oder Makler gefunden hat, das Condominium und das gesamte Hausprojekt inspiziert hat, und der Vertrag keine unklaren Klauseln enthält. Kaufverträge werden mit Ausländern zumeist in Englisch gemacht, so dass der Käufer des Englischen einigermaßen Herr sein sollte.

Achten muss man besonders auf Folgendes:

  • es muss ein thailändisches Konto des Verkäufers angegeben werden, auf das der Kaufpreis überwiesen werden soll. Der Kaufpreis muss als Banktransfer aus dem Ausland in ausländischer Währung erfolgen ! Es muss zusätzlich deklariert werden, wer der Sender ist, wer der Empfänger, wie hoch der Betrag in Thai Baht und für welchen Zweck das Geld bestimmt ist (exakte Beschreibung). Geschieht dies, ist es am Verkäufer, den Nachweis zu führen, dass das Geld korrekt aus dem Ausland überwiesen wurde. Nur so ist der Erwerb eines Condos durch Ausländer gesetzlich möglich, und der Käufer kann als Eigentümer in den Eigentumstitel (Chanote) beim Landamt eingetragen werden.

    Wird der Kaufpreis vom Käufer von einem thailändischen Konto in Baht überwiesen, benötigt der Käufer einen offiziellen Nachweis der Bank, dass das Geld vorher in ausländischer Währung in exakter Höhe der Kaufsumme des Condos aus dem Ausland überwiesen wurde. Dieses Dokument wird vielfach noch als Tor Tor 3 bezeichnet. Hierbei kann es Probleme geben, wenn der Überweisungsbetrag auf das eigene thail. Konto höher oder niedriger war als der Kaufpreis. Dann kann sich die Bank weigern, das Dokument auszustellen, und man hat Probleme.
     
  • die Nebenkosten müssen vertraglich klar und verständlich kalkuliert und spezifiziert sein. Dazu zählen die Zähler für Elektrik und Wasser, die Instandhaltungs- und Reinigungskosten, die zusätzlichen Kosten für z.B. Fernsehempfang oder Internetanschluss (falls vorhanden). Ein Zähler sollte zwischen 4000 bis max. 8000 Baht kosten. Hier werden gerne Fantasiewerte eingesetzt.
     
  • die Abrechnungsmodalitäten und Zahlungsintervalle und -fristen müssen festgelegt sein.
     
  • die Transferkosten für die Überschreibung des Condos auf den Käufer müssen exakt und rechtsgemäß eingetragen sein. Viele Condoverkäufer handhaben das bislang noch immer illegal, indem sie die gesamten Transferkosten auf den Käufer abwälzen. Das bedeutet, dass der Käufer dann auch die Umsatzsteuer des Verkäufers tragen soll. In solchen Verträgen steht lapidar, dass der Käufer sämtliche Transferkosten zu tragen hat. Dies wird meist übersehen und auch nicht näher spezifiziert vom Verkäufer, kann aber bis zu 4% oder 6% des Kaufpreises ausmachen. Die korrekten Transferkosten für den Käufer sollten nur 1% des Kaufpeises betragen, wenn es sich um ein neues Projekt handelt und je nach Verhandlung bis zu 6%, wenn es sich um ein gebrauchtes Apartment dreht. Bei Verhandlungsgeschick oder entsprechender Festlegung ist in letzterem Fall auch 0% möglich, wenn der Verkäufer sich bereit erklärt, alle Transferkosten zu übernehmen.

In vielen Fällen werden Käufer sich verführen lassen, in neue Projekte zu investieren, locken hier meist günstige Pre-sale-Preise und die Condo-Einheiten mit der besten Lage in höheren Etagen und mit Meerblick. Diese Condos sind dann auch meist schnell verkauft.

Vorsicht ist bei neuen Projekten immer geboten, so dass man sich versichern sollte, dass das angebotene Grundstück auch bereits Eigentum des Condo-Entwicklers ist, und die Firma ordnungsgemäß existiert, mit allen Rechten und Pflichten. [Es sind schon viele Condos verkauft worden in Projekten, die nie realisiert wurden, weil die Firma gar nicht existierte oder das Grundstück nicht Eigentum war oder nicht bebaut werden durfte].

Ratsam ist es, sich bei neuen Projekten an erfahrene Condominium-Entwickler zu wenden, die bereits etwas vorweisen können und zufriedene Kunden besitzen. Ganz neue Anbieter trumpfen zwar anfangs mit vielversprechenden Zusagen und Versprechungen auf, und mit tollen Preisen, aber spätestens in der Realisationsphase beginnen dann die Probleme. Diese ergeben sich aus mangelnder Projektabwicklungserfahrung, Missmanagement in finanziellen Belangen, Problemen mit Baufirmen und Handwerkern und vor allem fehlendem Knowhow im Umgang mit Kunden und Lieferanten. Professionelle Kommunikation ist in Thailand sowieso schon eines der größten Probleme, aber im Bereich Kundenkommunikation herrscht tiefste Steinzeit.

Wenn Sie sich für Details in der Realisierungsphase unseres Condos in Bang Saray bei Pattaya interessieren, lesen Sie bitte unseren Erfahrungsbericht (bislang nur in Englisch). Nach unendlich vielen Problemen und unbeantworteten Anfragen konnten wir nach dreieinhalb Jahren unseren Eigentumstitel endlich in Empfang nehmen. Das hat Zeit, Geld und Nerven gekostet. Bei Kaufvertrag wurde uns eine Bauphase mit anschliessendem Einzug von 12 Monaten zugesichert, was uns damals bereits etwas zweifeln lies.

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